“棚改”收紧，三四线城市的房价大戏剧终？

关注地产行业的读者们，料想不会错过近期地产股暴跌的新闻。

碧桂园，6月26日一早跌幅超过8%，短短4天内市值蒸发800亿元；同日，中国奥园、雅居乐、新城发展控股跌超6%，中国建材跌近6%，融创中国跌4.81%，中国恒大跌2.73%。

地产股为何集体暴跌？

一则有关棚改的消息是关键：棚改项目审批权收回至国开行总行。所谓“棚改”，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。

那么，棚改项目审批权的上交同房地产有何关系？是否真如市场传言，棚改货币化安置推高了三四线城市房价？三四线城市房价还有没有春天？

这件事情有嚼头，要好好琢磨琢磨。

实例

说一千道一万，当事人现身说法最真实。先来看一则某地产公司在某中部三线城市2017年初的广告。

“今年市定目标任务是3.04万户，征收房屋430万㎡，计划投资265.17亿元，动迁15万人！什么？感觉3.04万户、15万人只是个数字，和自己没什么关系？那咱们拿去年的事实说说话。2016年棚改推动房地产去库存7000余套。对！就是这个数字！是不是感觉今年又可能有大批的棚改户加入买房大军？是不是感觉房价又会变动？贴心的我劝你哈，买房莫要犹豫观望，看准了买了就OK！”

顺便备注一下，这座2017年棚改就动迁15万人的中部城市，城区人口数量只有100万多一点。

不消多说，棚改之于当地楼市的意义已然明了。

故事可以从2014年说起。

该城市一位居民告诉经济ke，三四年前，这座傍水而居的城市房价只有三四千，人均月工资也是这水平，生活很惬意，压力也不大，“盖了很多房子，卖不出去，大家也不着急买，房价有一阵子还下降。”

房地产库存高企，土地就卖不出去，依赖土地财政的地方政府想必急坏了。有多急呢？

一个故事可以证明。

去年底，中部某县一位刚离职的官员私底下告诉经济ke：“负债太多了，2016年卖了两宗地，今年卖了一块地，老板（指县委书记、县长）都快急死了。县里面除了医院没有抵押，其他可以抵押的资产都抵押出去了。”他如果土地再卖不出去，抵押的土地价格下跌，银行逼债，政府信用违约，那可麻烦大了。

这并非某一个城市的难题，而是全国普遍现象。

撬动

怎么办？

必须把手头的存货清仓，接着再卖地，卖新房子，要不，这生意就做不下去了。卡住脖子的难题是，谁来掏钱买单？靠当地居民家里可掏不出更多的钱。那么，钱从哪里来？谁来撬动这个支点？

棚改货币化安置的定向宽松（PSL）如期而至。

2015年，国务院推出棚改三年计划，要求积极推进棚改货币化安置，以缓解和消化商品房库存。棚改规则逐渐转向为货币化安置，也就是说拆迁之后不给房子给现金，拆迁户自己再去买房子。

恒大集团首席经济学家任泽平认为棚改是一石三鸟之计：“棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌，也创造住房需求、拉动房地产投资，是未来 5 年支撑房地产行业发展的核心变量之一”。

中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立毫不讳言：“棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存。”

从此前的实物安置改为货币化安置是其中关键，而PSL又是核心环节，并被不少地方政府视为如意法宝，放大到极致。

具体怎么操作呢？还是以上述的中部城市为例，政府规划一批棚改项目，向政策性银行申请专项贷款，国开行再通过PSL拿到央行资金。贷款到手，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，棚改拆迁户拿着拆迁款，欢天喜地买新房去，比如到上述所说的做广告的大公司。

这里说的政策性银行主要就是国开行。公开数据：截至2017年末，国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿元。6月25日，针对市场有关棚改传闻，国开回应行说截至5月末，今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。

占比有多大呢？住建部副部长陆克华曾透露，2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。另有数据：2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿元，棚改货币化安置比例高达60%。

三年棚改计划之前的2014年，棚改货币化安置比例是9%。

2017 年我国各类棚户区改造开工609 万套，完成投资1.84 万亿，棚改货币化安置比例高达60%。视觉中国

文章来源：《戏剧之家》 网址: http://www.xjzjbjb.cn/qikandaodu/2020/1120/524.html